Quelle fiscalité si je vends un bien que je mettais en location ?
Vous avez mis un appartement ou une maison en location et vous envisagez maintenant de le vendre ? Avant de franchir le pas, il est important de comprendre la fiscalité qui s’applique. Car selon le type de location (vide ou meublée) et la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien, le montant de l’impôt peut varier… parfois beaucoup.
Voici les cas les plus courants expliqués simplement.
📊 Imposition de base
La plus-value immobilière est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %.
1. Vous mettiez votre bien en location vide (location nue)
C'est la situation la plus fréquente : vous avez loué votre bien avec un bail classique, sans meubles. Dans ce cas, la vente est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Voici ce que cela implique :
- 💰 Vous êtes imposé sur la plus-value, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'achat
- 📊 Deux impôts s'appliquent : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % au total
✨ Bonne nouvelle : taux dégressif
- ✓ Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention
- ✓ Exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention
Exemple : vous avez acheté un appartement 150 000 € en 2005 et vous le revendez 250 000 € en 2025. Après 20 ans de détention, vous bénéficiez d'abattements significatifs : vous ne paierez des impôts que sur une fraction de la plus-value.
2. Vous mettiez votre bien en location meublée (LMNP)
Si vous avez opté pour la location meublée, vous relevez sans doute du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce régime permet d'alléger l'imposition pendant la mise en location grâce à un système d'amortissements.
⚠️ Réforme 2025 - Attention LMNP
Depuis le 15 février 2025, si vous étiez au régime réel, les amortissements que vous avez déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cela augmente la base imposable.
Avant 2025 : la plus-value était calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués.
Depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul.
Exemple :
- 🏠 Prix d'achat : 200 000 €
- 📉 Amortissements pratiqués : 50 000 €
- 💰 Prix de vente : 300 000 €
Votre prix d'achat est considéré comme 150 000 € (200 000 € – 50 000 €). La plus-value imposable est donc de 300 000 € – 150 000 € = 150 000 €.
📋 À noter
Certains types de biens (résidences étudiantes, EHPAD, résidences seniors) pourraient être exclus de cette mesure. Pensez à vous faire accompagner pour vérifier votre situation.
3. Des exonérations possibles
Dans certains cas, vous pouvez être totalement exonéré d'impôt sur la plus-value, même sans avoir conservé votre bien pendant 22 ou 30 ans.
| Cas d'exonération | Conditions à remplir |
|---|---|
| Vente de la résidence principale | Le bien est occupé à titre de RP au moment de la vente |
| Première cession d'un bien autre que RP | Pas propriétaire de RP depuis 4 ans + réinvestissement dans une nouvelle RP sous 2 ans |
| Vente à un organisme social | Le bien est vendu à un organisme HLM, EPF ou bailleur social agréé |
| Prix de vente < 15 000 € | Par vendeur et par opération (en indivision : plafond multiplié) |
Chaque situation étant spécifique, il est recommandé de vous faire conseiller pour vérifier votre éligibilité.
Conclusion
La fiscalité applicable à la vente d'un bien locatif dépend du type de location (vide ou meublée), du régime fiscal choisi et de la durée de détention. La réforme 2025, en particulier pour les locations meublées au régime réel, peut avoir un impact significatif.
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